Eksempler på aftaler med kommunen
BL har kendskab til 25 kommunedækkende aftaler, altså fælles aftaler mellem boligorganisationer og kommuner, som fastlægger rammerne for udlejning og kommunal anvisning. Indholdet af aftalerne afspejler lokale ønsker og udfordringer. Derfor er ingen aftaler helt ens, men der er masser af inspiration at hente. Her kan I se hvilke centrale elementer, der indgår i aftalerne.
Kommunal anvisning
Kommuner kan aftale med boligorganisationer, at fx hver 4. ledige bolig stilles til rådighed for boligsocial anvisning, men andre modeller anvendes også. Ofte bruges en trappemodel, hvor sårbare afdelinger friholdes, mens andre afdelinger bidrager med en højere andel boliger eller faste kvoter. I mindre kommuner ses mere håndholdte løsninger, hvor kommunen efterspørger boliger med en bestemt størrelse og husleje. Kommunen har ansvar for tomgangsleje samt for anviste lejeres kontraktlige forpligtelser, herunder istandsættelse og restancer det første år. Aftalerne ledsages typisk af bostøtteindsatser, én indgang til kommunen og samarbejdsfora, der følger op på resultaterne.
En kommune kan beslutte, at den vil have stillet hver 4. ledige familie- og ungdomsbolig til rådighed for kommunal boligsocial anvisning. Kommune og boligorganisation kan aftale, hvis anvisningen skal foregå på en anden måde end hver 4. ledige bolig.
I mange aftaler indføres en trappemodel for anvisning, hvor man aftaler at friholde socialt sårbare afdelinger for anvisning, men boligorganisationerne så ofte leverer enten en højere andel boliger eller en fast kvote ekstra boliger i andre afdelinger.
Enkelte aftaler opererer med en mere håndholdt model, hvor en kommune til sine boligorganisationer efterlyser boliger med en bestemt størrelse og maksimal husleje ud fra de behov, bestemte borgere i målgruppen for anvisning har. Denne model er formentlig kun anvendelig i kommuner med et relativt lille behov for anvisningsboliger og et tilstrækkeligt antal ledige boliger i rette prisklasse.
Når kommunen anviser til almene boliger, har kommunen ansvar for den tomgangsleje, der måtte opstå, hvis ikke kommunen kan anvise til udlejningsdatoen. Mange aftaler opererer med, at kommunen ikke får et ansvar, hvis kommunen hurtigt sender boligen retur.
Kommunen har også ansvar for at garantere for den anviste lejers kontraktmæssige forpligtelser over for boligorganisationen til at istandsætte boligen ved fraflytning. Det betyder, at kan en anvist lejer ikke betale, kan boligorganisationen sende kravet til kommunen, der så må søge at opkræve beløbet hos lejeren.
Endelig har kommunen pligt til at tage kontakt til anviste lejere, hvis der opstår en restance indenfor det første år fra anvisningen.
I forbindelse med aftaler om kommunal anvisning, indgår der ofte som en del af aftalen en beskrivelse af de kommunale bostøtteindsatser, så der kommer en forventningsafstemning med boligorganisationen. Der etableres ofte én indgang til kommunen for såvel ansatte i boligorganisationer og andre beboere. Samtidig nedsættes der ofte samarbejdsfora, hvor aftalens resultater følges.
Se eksempler på kommunal anvisning i kommuner:
|
Kommunal anvisning |
Faaborg-Midtfyn | Frederiksberg | Helsingør | København | Køge |
| Andel boliger til kommunal anvisning | Håndholdt | Variabel (11-33%) | Variabel (0-33%) | Variabel (0-33%) | Variabel (0-33%) |
| Trappemodel | √ | √ | √ | √ | |
| Én indgang til kommunen/hurtig adgang ved udfordringer | √ | √ | √ | ||
| Bostøtte | √ | √ | √ | √ | |
| Flygtninge | √ | √ | √ | √ | |
| Hjemløse | √ | √ | √ | √ | √ |
| Forebyggelse af udsættelser | √ | √ | √ | ||
| Frister for anvisning | √ | √ | √ | ||
| Tilskud til boligsociale projekter | √ |
Udlejningsredskaber
Fleksibel udlejning giver fortrin til bestemte grupper, fx personer i beskæftigelse eller uddannelse, og er obligatorisk i udsatte boligområder, men kan også aftales frivilligt andre steder. Aftalerne skal være saglige, proportionelle og gennemsigtige, med klare kriterier og et tydeligt formål som at styrke en blandet beboersammensætning. Kriterierne gælder i 4 år, hvorefter de skal revurderes og offentliggøres.
Kombineret udlejning kan bruges i særligt udpegede områder med høj ledighed og giver kommunen ret til at afvise boligsøgende på visse offentlige ydelser. Kommunen skal godkende alle udlejninger, og hvis ingen opfylder kravene, kan boliger stå tomme i op til 12 måneder uden at afdelingen belastes økonomisk. Boligsøgende, der var skrevet op før ordningen, har ret til en erstatningsbolig.
Uddybende forklaring af fleksibel udlejning
Fleksibel udlejning er en udlejning med fortrin for bestemte grupper til en del af eller alle ledige boliger. Hvis ingen boligsøgende opfylder de fastsatte kriterier, udlejes boligen til den, der i øvrigt står øverst på ventelisten.
Fleksibel udlejning efter kriterier om beskæftigelse og uddannelse er obligatorisk i afdelinger, som er del af forebyggelsesområder eller udsatte boligområder (herunder parallelsamfund og forebyggelsesområder). Her skal kommunerne fastlægge regler. BL anbefaler dog, at regelfastsættelsen sker i et samarbejde, så man sikre at det løbende følges om, der er boligsøgende, der opfylder kriterierne.
I alle andre afdelinger kan der indføres fleksibel udlejning ved aftale mellem boligorganisation og kommune. Redskabet hviler derfor på samarbejde og frivillige aftaler. Der kan derfor ikke fastsættes krav om bestemte former for fortrinsrettigheder fx i forbindelse med byggetilladelser.
Når fleksibel udlejning indføres i en rammeaftale, sker det for at sikre gennemsigtighed og ensartethed for boligsøgende og beboere ift. de kriterier der opstilles, og hvor stor en andel af de ledige boliger, der udlejes efter fleksible udlejningskriterier. Typisk identificerer en udlejningsaftale, hvornår en afdeling betragtes som sårbar, og sårbare afdelinger vil så have en relativt høj andel fleksibel udlejning.
En aftale om fleksibel udlejning bør have et klart formål, fx at understøtte en blandet beboersammensætning i sårbare boligområder. De fastsatte kriterier skal være saglige og proportionelle i forhold til det formål, der ønskes opnået. Boligorganisation og kommunen bør følge udviklingen og justerer kriterierne og deres omfang i takt med udviklingen.
Der er vide rammer for, hvilke kriterier, der kan aftales mellem boligorganisation og kommune. Kriterierne må ikke overtræde diskriminationsforbud, og de må heller ikke tilgodese fx ansatte på en bestemt arbejdsplads. Kriterierne skal være objektive og dokumenterbare, og boligorganisationen skal derfor let kunne konstatere om kriterierne er opfyldt forud for udlejningen af en bolig. Selv om der er vide rammer, så vil det formentlig ikke være i overensstemmelse med kravet om saglighed og proportionalitet, hvis fx alle boliger i en kommune aftales udlejet efter fleksible kriterier om beskæftigelse.
Fleksible udlejningskriterier kan ikke omfatte den kommunale anvisning. Kommunen skal ved sin anvisning altid foretaget et skøn over alle omstændigheder hos den konkrete boligsøgende og den konkrete afdeling.
Kriterierne gælder for 4 år. Herefter skal kommunen og boligorganisationen tage stilling til om kriterierne skal forlænges, justeres eller afskaffes. Det gælder uanset om der er tale om obligatorisk fleksibel udlejning eller aftalt fleksibel udlejning. Kommunen har pligt til at offentliggøre kriterierne, så der er gennemsigtighed. Det er hensigtsmæssigt at boligorganisationen også gør boligsøgende opmærksomme på kriterierne.
Uddybende forklaring af kombineret udlejning
Kombineret udlejning er et særligt udlejningsredskab, som kun kan indføres i boligafdelinger, hvis de er del af et boligområde, udpeget på en særlig liste over områder med høj arbejdsløshed (Liste over almene boligområder pr. 1. december 2024, hvor reglerne om kombineret udlejning kan anvendes). Kommunen træffer afgørelse om at benytte redskabet og kan opretholde indsatsen, så længe det vurderes sagligt og proportionelt.
Ved kombineret udlejning skal alle udlejninger godkendes af kommunen. Kommunen kan afvise boligsøgende, selv om de er øverst på ventelisten, når vedkommende
- Har modtaget kontanthjælp i de seneste 6 måneder i træk
- Har modtaget arbejdsløshedsdagpenge eller sygedagpenge i de seneste 6 måneder i træk
- Har modtaget ressourceforløbsydelse i de seneste 6 måneder i træk
- Modtager førtidspension
- Hvis den boligsøgende er gift eller har været samlevende de seneste 2 år, skal ægtefælle/samlever også leve op til kravene
Hvis den boligsøgende var opskrevet til bolig, før kommunen vedtog at benytte kombineret udlejning, får den boligsøgende krav på et tilbud om erstatningsbolig fra kommunen.
Boligorganisation og kommune kan aftale at boliger må stå tomme i op til 12 måneder, hvis ingen opfylder de kommunale godkendelseskrav. I sådanne tilfælde skal det aftales, hvordan tomgangsleje håndteres. Afdelingen må ikke belastes af tabet.
| Udlejningsredskaber | Esbjerg | Furesø | Holbæk | Odense | Slagelse |
|
Fleksibel udlejning |
√ | √ | √ | √ | √ |
| Trappemodel (antal trin) | 4 | 2 | 3 | 4 | 3 |
| Eksempler på fortrinsret | |||||
| Beskæftigelse (antal timer) | 20 | 25 | 25 | Intet timekrav | 30 |
| Pendler | √ | √ | √ | √ | |
| Under uddannelse | √ | √ | √ | √ | √ |
| Alder | √ | √ | √ | √ | |
| Skilsmisse | √ | √ | √ | √ | |
| Uddannelsesniveau | √ | √ | √ | ||
| Indtægtsniveau | √ | √ | |||
| Uden dom | √ | √ | √ | √ | |
| Kombineret udlejning | √ |
Boligtyper i aftalerne
Der er overordnet tre almene boligtyper: Almene familieboliger, almene ungdomsboliger og almene ældreboliger.
Almene familieboliger
De fleste udlejningsaftaler omhandler almene familieboliger. Her kan forskellige udlejningsredskaber som fleksibel udlejning og kombineret udlejning indføres, og der er mulighed for at kommunen beslutter at anvise til hver 4. ledige bolig.
Almene ungdomsboliger
Nogle udlejningsaftaler indeholder også aftaler om ungdomsboliger. Det ses, når kommunen beslutter at ville anvise til ungdomsboliger. Også i ungdomsboliger kan kommunen beslutte at ville anvise til hver 4. ledige bolig. I sådanne aftaler vil der ofte være bestemmelser om, at de anviste skal være i en alder, som svarer til de øvrige unge, om bostøtte og om håndteringen af den studiekontrol, som boligorganisationen er forpligtet til at gennemføre mindst en gang om året. Der kan ikke stilles krav om, at anviste unge skal være under uddannelse, men hvis de ikke er, skal kommunen attestere, at de fortsat er i målgruppen for en anvist ungdomsbolig.
Almene ældreboliger
Kommunen har som udgangspunkt al anvisning til almene ældreboliger. Når de nogle gange er nævnt i udlejningsaftaler skyldes det, at der indgås aftaler om håndteringen af svært udlejelige ældreboliger.
|
Boligtyper |
Holbæk | Høje-Taastrup | Ishøj | København | Randers |
| Familieboliger | √ | √ | √ | √ | √ |
| Ungdomsboliger | √ | √ | √ | ||
| Udslusningsboliger | √ | √ | |||
| Boliger med midlertidigt huslejetilskud | √ | √ | √ | ||
| Bofællesskaber | √ | √ | √ |
Andre aftaletemaer
Der kan aftales samarbejder om mange andre fælles indsatser end spørgsmål om udlejning og kommunal anvisning.
I forbindelse med de eksisterende aftaler, drøftes boligsammensætningen ofte i forhold til kommunernes behov for at kunne anvise til meget billige boliger. Når den nuværende boligsammensætning ikke opfylder behovet, er der ofte basis for at drøfte nybyggeri.
Flere aftaler rummer tillige hensigtserklæringer om, at boligorganisationer og kommuner bistår hinanden ved større genhusningsbehov eller om mere konkrete indsatser for at komme ulovlige fremleje til livs.
Store udfordringer som klima, bæredygtighed og verdensmål kan også tages op som tema for fælles indsatser.
Eksempler på andre aftaletemaer:
| Andre temaer | Ballerup | Frederiksberg | Randers | Ringsted |
| Flyttetilskud | √ | |||
| Nybyggeri | √ | √ | √ | |
| Branding af almene boliger | √ | |||
| Klimamål/miljø/bæredygtighed | √ | √ | ||
| Verdensmål | √ | |||
| Genhusning | √ | √ | ||
| Ulovlig fremleje/kontrol | √ | √ | √ |
